חדשות / בעל נכס – שפץ נכסך!

בעל נכס – שפץ נכסך!

עו"ד יוחאי אנגלסמן
האם רשאית רשות מקומית לחייב בעל נכס לשפץ את הנכס שבבעלותו רק לשם חיובו בארנונה ? שאלה זו התעוררה לאחרונה בפסק דין בעניין "המגרש המוצלח" בו נבחנו על ידי בית המשפט העליון מבחנים כלכליים הנהוגים על ידי רשויות מקומיות שבמסגרתם בודקת הרשות המקומית בעת בקשה לפטור מארנונה בטענה שהנכס אינו ראוי לשימוש האם ניתן להשמיש את הנכס בעלות סבירה.
התפרסם:Ynet

בעלי נכסים רבים, אשר הנכס שבבעלותם נהרס או ניזוק באופן שאינו מאפשר שימוש בו, עושים שימוש בזכותם בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות ומבקשים פטור מתשלום ארנונה כל עוד הנכס אינו ראוי לשימוש כאמור לעיל.

בסוף שנת התקציב 2010, הונחה על שולחן הכנסת, הצעת חוק ההסדרים (להלן – "הצעת החוק") אשר במסגרתה הוצע לתקן את ס' 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש), כך שפטור לנכס שנהרס או ניזוק באופן שאינו מאפשר שימוש בו, יוגבל לתקופה של שלוש שנים (בין ברציפות ובין במצטבר) וכן יינתן רק כאשר "לא ניתן לתקנו באופן שיאפשר שימוש סביר בו, בעלות סבירה ביחס לשוויו" (להלן "התיקון המוצע" ו "המבחן הכלכלי המוצע" בהתאמה). זאת, בניגוד לפטור שאינו מוגבל בזמן כיום. תיקון מוצע זה נעשה בניגוד מוחלט לעמדת בית המשפט העליון כפי שניתנה בפס"ד "המגרש המוצלח" .
במסגרת פסה"ד נתן בית המשפט העליון את דעתו גם לגבי הפטור וגם לגבי המבחן הכלכלי, כפי שהוא מופיע בהצעת החוק, וכפי שהופעל בעבר על ידי חלק מהרשויות המקומיות מקום בו התבקש פטור לנכס ריק. אותן רשויות סירבו להעניק את הפטור לנכס ריק מקום בו ניתן היה לתקנו ולהשמישו בעלות סבירה. פרטיו של המבחן השתנו מרשות לרשות, ומבית משפט לבית משפט, כאשר בחלק מהמקרים נבחנה העלות הנדרשת לתיקון הנכס לעומת שוויו לאחר התיקון, כך במקום בו עלות תיקונו נמוכה משוויו נקבע, כי הנכס יהיה חייב בארנונה.

בית המשפט העליון קבע, בין השאר, כי קיומו של הפטור מקיים את תכליתם של דיני הארנונה, שכן בניין אשר לא ניתן לעשות בו שימוש לא מקיים את הזיקה המזערית הנדרשת לשירותי הרשות ולכן אינו חייב בארנונה ללא כל מגבלת זמן:

"על רקע זה ברור מדוע החליט המחוקק להעניק פטור לבניין "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" ושאין יושבים בו שהרי לגבי בניין שכזה לא מתקיימת הזיקה הנדרשת בין השימוש ולמצער אפשרות השימוש בנכס לבין הטלת ארנונה. במילים אחרות, מידת ההנאה והתועלת המופקת מבניין "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" ושאין יושבים בו היא כזו שאינה מצדיקה הטלת ארנונה"

עוד קבע בית המשפט העליון כי המבחן הכלכלי, מנוגד לדיני הארנונה והפעלתו מתוך מטרה לתמרץ בעלי נכסים שלא להזניח את נכסיהם, לא מהווה עילה מספקת להחלת מבחן זה, שכן יש להניח כי אדם יעדיף להפיק תועלת מנכסו מאשר להחזיק נכס כאבן שאין לה הופכין. נימוק זה הביא לתוצאה, כי אין לתחום את הפטור לזמן מוגבל, שכן הקובע הוא מצבו הפיסי הנוכחי של הנכס ולא האפשרויות השונות לשינוי מצבו :

"הוספת בחינה של עלות שיפוץ סבירה ו"כדאיות כלכלית" לשיפוץ, דהיינו הוספת תנאי ולפיו לא יינתן פטור לבניין שאינו ראוי לשימוש מאחר שניתן בעלות כזאת או אחרת להופכו ראוי לשימוש, מנוגדת לתכלית הטלת הארנונה … האפשרות התיאורטית לשינוי מצבו של הבניין בעלות כזאת או אחרת אינה משנה את המצב הנוכחי בו אין מתקיימת הזיקה הנדרשת … הנישום יכול להחליט בעניין שיפוץ או הימנעות ממנו "מסיבותיו שלו" והפטור יינתן כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש".

עוד הוסיף בית המשפט העליון, כי המבחן הכלכלי מביא לתוצאה בלתי שוויונית בין נישומים מתחום אותה רשות מקומית והן בין נישומים מתחומי רשויות מקומיות שונות, שכן ייתכנו שני בניינים אשר מצבם הפיזי זהה ושניהם אינם ראויים לשימוש אלא ששוויו של אחד גבוה משוויו של השני, בשל מיקומו למשל, במצב דברים זה, בהתאם למבחן הכלכלי, מחזיק אחד יזכה ליהנות מהפטור ואילו המחזיק השני לא ייהנה ממנו, בזמן שאין כל הבדל פיזי בין מצבם של הנכסים. ייתכן אף מקרה חמור יותר, בו נכס שנפגע קלות בלבד אך שוויו נמוך יחסית ייהנה מקבלת פטור בעוד נכס אשר נפגע כליל ודורש שיפוץ בהיקף נרחב לא ייהנה מהפטור לאור שוויו ו"הכדאיות" בשיפוצו . למעלה מזה, בית המשפט אף הכיר בפגיעה האפשרית בזכות הקניין של הנישום בהחלת מבחן שכזה וקבע, כי פגיעה שכזאת יש בה כדי לפגוע בחופש האישי של הנישום ובקניינו .
ניסיון המחוקק לקבע בחוק הסדר המנוגד לדעתו של בית המשפט העליון אינו דבר חריג בנוף התחוקתי של מדינת ישראל. אולם ראוי שיעשה במסגרת של חקיקה רגילה. העברת התיקון במסגרת חוק ההסדרים מהווה ניצול לרעה של תכלית החוק ומונעת, הלכה למעשה, דיון ענייני בוועדות הכנסת, במליאה ובציבור על ההשפעות של השינוי על כל אחד מאזרחי המדינה. סעיף זה לא נכנס לנוסחו הסופי של החוק, אולם קרוב לוודאי שבשנה הבאה ינסה האוצר שוב לשלב אותו במסגרת חוק ההסדרים.

צור קשר

אנא מלא את הטופס הבא ואנו נשמח ליצור איתך קשר בהקדם





ההודעה נשלחה!

נציג מטעמנו איצור עימך קשר בהקדם.

חזור לאתר