חדשות / מס שבח על מכירת דירות מגורים – אינו משתבח עם הזמן

מס שבח על מכירת דירות מגורים – אינו משתבח עם הזמן

מס שבח על מכירת דירות מגורים - אינו משתבח עם הזמן

עו"ד נטע הדר-כץ

על הרפורמה החדשה במס שבח על הרפורמה החדשה במס השבח. מה היא כוללת והאם היא טובה לנו?

במשך השנים עבר נושא מס השבח הרבה שינויים, עדכונים ורפורמות.

אנו נמצאים עתה בתקופת "תפר" במהלכה אנו עדים לשינויים רבים: הוראת שעה שבאה אל קיצה, רפורמות חדשות העומדות בפתח, המשקפות מדיניות ממשלתית עכשווית, אשר שמה לה למטרה לצמצם את הפטורים שניתנו למשקיעים בתחום הנדל"ן (מגורים), להעמיק את גביית המיסים ולצמצם את הגירעון הקיים בתקציב.

במצב הנוכחי, מי שבבעלותו דירת מגורים אחת בלבד, המוגדרת על פי חוק כ- "דירה יחידה", יהא זכאי בעת מכירתה לפטור מלא ממס שבח.

מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כל ארבע שנים בלבד.

על מנת לסבר את האוזן, יצוין, כי בשנת 2011 נכנסה לתוקפה הוראת שעה, אשר קבעה, כי בשנים 2012-2011 (ולאחר מכן הוארכה התקופה עד למאי 2013), ניתן יהיה למכור עד 3 דירות בפטור ממס שבח. מטרתה של הוראת השעה היתה להזרים לשוק אלפי יחידות דיור למגורים לשם הגדלת היצע הדירות ו"צינון" עליות המחירים להם היינו עדים בשנים האחרונות.

עם סיומה של הוראת השעה משנת 2011 כאמור, חזר המצב החוקי לקדמותו, כלומר מכירת דירת מגורים יחידה מזכה בפטור ממס שבח, מי בבעלותו מספר דירות מגורים, יהיה זכאי לפטור ממס שבח רק במכירת דירה כל ארבע שנים.

במצב הנוכחי, טענו נציגי רשות המסים בדיוני ועדת הכספים, כי בשל הפטור של "אחת לארבע שנים" כמעט כל דירות ההשקעה נמכרות בפועל בפטור ממס.נציגי רשות המיסים ביקשו למצוא דרך להזרים כספים נוספים לקופת המדינה. כמו כן, לנגד עיני משרד האוצר עמדה העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנים האחרונות עקב המחסור בהיצע דירות למגורים.

על רקע דברים אלו, מבקשים נציגי האוצר לקדם רפורמה משמעותית, בין היתר, בתחום מס השבח, אשר ככל ותתקבל עתידה להיכנס לתוקפה כבר בתקופה הקרובה (החל מינואר 2014).

במסגרת הרפורמה העתידית, צפויים מספר שינויים מינוריים לגבי בעל דירת מגורים יחידה. לגביו, כמו במצב הקיים, עם מכירת דירת המגורים היחידה יהנה המוכר מפטור מלא ממס שבח (בכפוף להיותו תושב ישראל, וכי הוא היה בעל הזכות בדירת המגורים במשך תקופה של 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), משמע, מיום שהסתיימה בנייתה והיא משמשת או מיועדת לשמש למגורים על פי טיבה).

יחד עם זאת, במידה והחוק אכן ייכנס לתוקף, אזי במסגרת הרפורמה שעתידה לבוא עלינו בקרוב (ויוער, כי מבחינת בעלי הדירות – לא בהכרח לטובה), החל ממעוד היישום – ינואר 2014, כאשר יש למוכר בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת במועד המכירה, הדירה הנמכרת על ידו תחויב במס שבח בשיעור של 25%, אשר ייצבר לינארית החל מיום 1.1.2014. כלומר, חישוב מס השבח לפי הרפורמה הצפויה ייעשה באופן הבא: יהיה תחשיב שייחשב את הרווח לשתי תקופות:

האחת, התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה ישמר הפטור);

השנייה, התקופה שבה חל מס שבח על-פי החוק.

לשם הבנת אופן חישוב המס באופן פשוט יותר, נדגים את הנושא באופן מספרי:

ניקח לדוגמה מחזיק ב- 2 דירות, כאשר את הדירה השנייה רכש המחזיק בסך של 1 מיליון ש"ח בשנת 2004. אותה הדירה נמכרה בסך של 2 מיליון ש"ח בשנת 2014.

בפרטי הדוגמה לעיל, המס שעל המחזיק לשלם הינו בשיעור של 25%. השאלה היא על איזה רווח?

הרווח בתקופה כולה הינו: 1 מיליון ש"ח. הרווח הזה יחולק ל- 2 תקופות:התקופה בה חל הפטור ממס שבח (עד תחילת שנת 2014) והתקופה בה לא חל הפטור (החל משנת 2014).

התקופה הכוללת הינה 10 שנים (מה-1.1.2004 עד ל-1.1.2014). הרווח הכולל הינו 1 מיליון ש"ח.

דהיינו, הרווח לשנה הוא בסך של 100,000 ש"ח. הואיל והדירה השנייה נמכרה בשנת 2014 – בענייננו, יש לחשב את המס לפי הרווח של שנה אחת בלבד (שנת 2014) (מחשבים את התקופה החל מתחילת שנת 2014 בשנים כנראה גם אם זו לא שנה שלמה – במסגרת ההצעה נושא זה עדיין לא נוסח במדויק). כך, הרווח הרלבנטי לענייננו הוא בסך של 100,000 ש"ח. שיעור מס השבח כאמור: 25%, דהיינו: 25,000 ש"ח.

עוד חשוב לדעת, כי מכירת דירת יוקרה (דירה ששוויה מעל ל- 5 מיליון ש"ח) תחויב במס, אף אם היא בגדר דירת מגורים יחידה, כאשר החיוב במס יחול רק על סכום ההפרש שמעל 5 מיליון שקל.

לבסוף נציין, כי כוונת האוצר היתה להעביר את הרפורמה הזו בחוק ההסדרים, אך לאור צפיפות הזמנים לא עלה בידו לעשות כן, ועל כן, כפי הנראה, תאושר הרפורמה במסגרת חקיקתית אחרת.

צור קשר

אנא מלא את הטופס הבא ואנו נשמח ליצור איתך קשר בהקדם





ההודעה נשלחה!

נציג מטעמנו איצור עימך קשר בהקדם.

חזור לאתר